Gentrification, wat is het en hoe ontstaat het?

Er zijn vele voorbeelden te noemen van buurten die na jaren van verloedering ineens aan het veranderen zijn. Allerlei, vaak culturele, initiatieven worden er genomen, nieuwe bewoners vestigen zich in de buurten en uiteindelijk stijgen de woningprijzen. Hoe ontstaat dit proces van gentrificatie of gentrification? Hoe herken ik de ingrediënten die hiertoe leiden?

Gentrification, wat is het?

Gentrification (of in het Nederlands ook gentrificatie genoemd) is een proces waarbij oudere, centraal gelegen, arbeiderswijken steeds meer worden bewoond door huishoudens met hogere inkomens welke zich laten aantrekken door de goedkope woningen, karakteristieke uitstraling van de wijken en de ligging dichtbij het centrum. Gevolgen hiervan zijn zowel de renovatie en het “upgraden” van de aanwezige bebouwing, prijsstijgingen, veranderingen in het voorzieningenaanbod maar ook het verplaatsen van de oorspronkelijke bewoners van deze wijken naar andere delen van de stad. De oorspronkelijke wijk van deze bewoners wordt immers te duur voor ze.

Gentrification theoretisch onderbouwd

Verschillende wetenschappers hebben gentrification in kaart proberen te brengen. Hieronder volgt een overzicht van de drie theorieën met betrekking tot gentrification zoals gepubliceerd door de Gemeente Amsterdam (Dienst Onderzoek en Statistiek, Gentrification in Oud-West):

Theorie van Cortie en Van de Ven
Cortie en Van de Ven kennen drie stadia van gentrification:

Yuppen en alleenstaanden kopen huizen in goedkope buurten vlakbij het centrum. Het merendeel van deze mensen is werkzaam in de “creatieve sector.” Ook studenten en pas afgestudeerden (als er instellingen van hoger of universitair onderwijs aanwezig zijn) behoren tot deze groep. Naast de gunstige ligging t.o.v. een lage huizenprijs zijn zelfexpressie en acceptatie van hun levensstijl in deze buurten de belangrijkste drijfveren. Dit is de fase van de "risico-onbedachtzamen".

In deze fase zijn de investeerders zich wel degelijk bedachtzaam van de risico’s die investeringen in dit oudere stadsdeel met zich meebrengen. Deze groep gelooft echter dat ze een goede investering zullen doen. Tegelijk met de komst van deze groep veranderen ook voorzieningen zoals cafés, eethuizen en winkels.

Als de gentrification reeds jaren in gang is gezet vestigen zich hier kapitaalkrachtige mensen met kinderen welke zich richten op een prettige woonomgeving met het gezin. Veelal gaat dit gepaard met investeringen van projectontwikkelaars in splitsing en renovatie van woningen welke inspringen op deze groeiende vraag naar woonruimte en de stijgende prijzen in de regio.

De belangrijkste conclusie van deze theorie is dat door een eerste investering in woonruimte in een buurt andere investeerders worden aangetrokken. Er is sprake van een “sneeuwbaleffect.”

Rent-gap theorie van Neil Smith
Volgens Neil Smith neemt de kans op gentrification toe als de potentiële grondprijs hoger is dan de werkelijke grondprijs in een buurt. Met name volkswijken en wijken met verouderde industrie zijn als ze ouder worden grote kanshebbers op gentrification. De wijken zijn vaak slecht onderhouden en kennen een steeds lagere economische opbrengst. Door de gunstige ligging ten opzichte van het stadscentrum is de potentiële economische waarde van de grond echter hoger dan de daadwerkelijke economische benutting. Voor projectontwikkelaars is de wijk zeer geschikt om nieuwe en betere woonruimte te creëren welke een aantrekkingskracht heeft op de jonge culturele elite, kunstenaars, studenten e.d. Min of meer in overeenstemming met de theorie van Cortie en Van de Ven zal dit leiden tot stijgende grondprijzen en verder groeiende investeringen.

Theorie van Richard Florida
Richard Florida heeft zich niet direct bezig gehouden met het beschrijven van gentrification. Wel stelde Florida dat de motor van de stedelijke economie bestaat uit de creatieve klasse van artiesten, muzikanten, wetenschappers, architecten en leraren. Zij hebben nieuwe ideeën als output en trekken daarmee nieuwe toekomstgerichte activiteiten aan in steden met voldoende creativiteit. Tolerante steden zullen volgens Florida een grotere kans hebben op economische groei. Je zou dus kunnen zeggen dat creativiteit een motor van gentrification kan zijn. Hoewel de theorieën van Cortie en Van de Ven en Neil Smith vooral ingaan op grondprijzen zijn ook daar de eerste investeerders/nieuwe bewoners vaak kunstenaren of studenten.

Ingrediënten van gentrification

Op basis van bovenstaande theorieën kunnen een aantal indicatoren genoemd worden die, in samenhang met elkaar, kunnen wijzen op (het ontstaan van) gentrificatie in wijken:

oorspronkelijke arbeiderswijk
dicht bij het centrum
aanwezigheid van een creatieve klasse
studenten of jonge culturele elite
stijgende huizenprijzen
Investeringen van projectontwikkelaars
renovatie, splitsing of samentrekken van woningen
verandering van voorzieningen

Lees verder

De opbouw van een Nederlandse stad

Gentrification, wat is het en hoe ontstaat het?