Huis kopen/huren in Oostenrijk

Emigreren naar Oostenrijk? Of je nou koopt of huurt, je hebt een dak boven je hoofd nodig. Aan kopen en huren zitten nogal wat haken en ogen. De verschillen met Nederland zijn groot en de valkuilen legio. Een huis kopen in Nederland is voor velen al geen dagelijkse kost, maar een huis kopen in het buitenland vergt nog veel meer voorbereiding. Wie kent de verhalen niet van programma’s als “Ik vertrek”, waarbij onvoorbereid een huis gekocht wordt en achteraf pas duidelijk wordt wat er eigenlijk gekocht is. Zelf hebben we twee keer in Karinthië een huis gekocht, we kunnen veel tips geven, maar zelf goed onderzoek doen blijft de hoogste prioriteit hebben.
Huren kan natuurlijk ook. Huren heeft als voordeel dat je je zonder al te veel risico kan oriënteren en inleven in het land van je dromen. Maar ook hier moet je goed op je hoede zijn.

Huis huren

Een huis huren in Oostenrijk gaat behoorlijk anders dan in Nederland. Veel huizen buiten de grote steden worden verhuurd via makelaars en particulieren. Je moet niet gek opkijken als je onderhandelt met de zittende huurder (en niet met de pandeigenaar), en verplicht wordt om bij vertrek voor een nieuwe huurder te zorgen. In het algemeen moet er een borgsom (Kaution) van 3 maanden huur vooruit betaald worden en geldt een minimum contractduur van een jaar (soms zelfs meer). Ook is men vaak verplicht kosten voor overname te betalen, de zogenaamde “Ablöse”. Hierbij gaat het meestal om de keuken of ander meubilair. Het kan voorkomen dat de vorige huurder de keuken heeft meegenomen, zodat jij een nieuwe keuken mag plaatsen, en deze aan de volgende huurder moet zien te slijten (Ablöse), of zelf meenemen. Voor die “Ablöse” moet je oppassen, de gevraagde prijzen zijn meestal veel te hoog. Men denkt vaak te profiteren van een hoge nood op een krappe markt. Voor een paar maanden iets huren is meestal geen optie. Een vakantiewoning is dan een betere oplossing. Afhankelijk van waar je zoekt in Oostenrijk, kan het zijn dat vakantiewoningen niet het hele jaar door verhuurd worden.
Houdt er rekening mee dat lang niet alle verhuurders prijs stellen op huisdieren.

Huis kopen

In vergelijking met Nederland zijn de prijzen van onroerend goed buiten de grote steden in het algemeen een stuk lager. Een vrijstaand huis met een stukje grond is voor velen een stuk haalbaarder dan in Nederland. Let op het verschil tussen “Wohnung” en “Haus”. De eerste is een deel van een groter gebouw met een gemeenschappelijke ingang, bijvoorbeeld een flat, maar dit kan ook in een kleinere vorm. Een “Haus” heeft geen gemeenschappelijke ruimtes, staat alleen of in een rij.

Met makelaar

De zoektocht begint natuurlijk op internet. Vrijwel alle grote makelaars hebben een site waarop het huizenaanbod te vinden is. Grote makelaars hebben ook vaak een soort winkel met een etalage met het huizenaanbod, zoals we dat in Nederland kennen. Kleine makelaars werken vaak vanaf een anoniem kantoor met alleen telefoon, fax en internet. Een bord “te koop” in de tuin is hier ongebruikelijk.
Makelaars zijn duur, ze vangen 3% van de (ver)koopprijs van de verkoper èn nog eens 3% van de koper (6% in totaal!). Daarkomt nog 20% BTW bij. Bij kleinere makelaars is dat bedrag onderhandelbaar. Echt hard lopen ze niet voor dat geld. Vaak zijn er geen of maar heel weinig foto’s beschikbaar, zijn er geen extra foto’s bij te krijgen (ze plaatsen dat wat door de verkoper beschikbaar wordt gesteld, zelf doen ze vrijwel niets). Informatie moet je er uit trekken en niet zelden wordt, zo weten we uit eigen ervaring, essenciële informatie verzwegen, zelfs als de makelaar verplicht is dit te melden. Adressen, om daarmee zelf informatie op internet te kunnen zoeken, worden vrijwel nooit gegeven.

Zonder makelaar

Naast makelaars is veel onroerend goed te vinden via particulieren op internet, maar ook via advertenties in kranten, tijdschriften, huis-aan-huis bladen en advertentieblaadjes. De internetdichtheid is lang niet zo groot als in Nederland, vrijwel alle communicatie gaat via telefoon of fax (echt waar!).
Een huis weer verkopen kun je dan ook het beste doen zonder makelaar. Er zijn zo veel gratis sites waarop jij met je huis kunt adverteren, dat succes bijna verzekerd is. Vooral als je veel foto’s, plattegronden, veel informatie over omgeving, kadasterinfo. etc. bijsluit. Je doet het zelf al gauw beter dan welke Oostenrijkse makelaar dan ook.

Overdracht

De feitelijke overdracht wordt geregeld door een rechtsanwalt, een advocaat, gespecialiseerd in onroerend goedzaken. De notaris komt helemaal aan het eind van het trajekt even in beeld, die zie je verder niet, maar werkt op de achtergrond. In Oostenrijk betaal je geen overdrachtsbelasting, wel grondbelasting (3,5%). Net als in Nederland wordt voor de geldoverdracht een tussenrekening (Treuhandkonto) gebruikt. Maak goede afspraken over de termijn van betalen. De koper mag de betaling tegenhouden tot de inschrijving in het kadaster. Dat kan zo 2 tot 3 maanden duren.
Net als in Nederland is een financiële afspraak per e-mail bindend. Ga nooit af op mondelinge afspraken. Daarvan is de status zeer onduidelijk.

Valkuilen

Let bij het zoeken op een paar valkuilen:
“Hanglage” betekent in de praktijk dat er geen sprake is van een vlakke tuin, maar een helling. Het begrip “stijl” ervaart men hier heel anders dan in het vlakke Nederland.
“Sickergrube” betekent dat het huis niet op het riool is aangesloten. Veel gemeenten willen van de onhygienische putten af en verplichten de eigenaar op eigen kosten de put te verwijderen, en voor aansluiting op het riool te zorgen (tegen vaak enorme kosten) of te vervangen door een moderne “Kläranlage”.
“Schatseite” betekent dat het huis aan de schaduwkant van een dal staat. Dat betekent dat in de winter het huis soms een aantal maanden geen zon krijgt. Dat scheelt in de stookkosten en kan een deprimerende uitwerking op mensen hebben.
Vraag na of het huis telefoon heeft met een beetje fatsoenlijk internet. Op veel websites van telefoonaanbieders kan dit gecontroleerd worden. Vraag na of er mobiel bereik is, boven de 1500 meter kan dit problemen geven.
Zoek op fora naar informatie. Daar zitten veel ervaringsdeskundigen die jou verder kunnen helpen, mits je gerichte vragen hebt.

Kagis

Heel handig is de site Kagis (http://www.verwaltung.ktn.gv.at/19948_DE), dit is een geografische informatiesite van het Bundesland Kärnten. Andere bundeslanden hebben die ook. Naast topografische- en kadasterkaarten en luchtfoto’s is hier van alles te vinden over waterlopen, zonneuren, het wegennet, etc. Als het beoogde huis is gevonden, is bijvoorbeeld goed te zien hoe het ligt ten opzichte van buren, wegen, e.d.

Financiering

Hypotheekverstrekkers willen een bewijs van vast inkomen en verstrekken vrijwel nooit meer dan 70% van de waarde. De rest zul je als eigen geld mee moeten brengen. Hypotheekrenteaftrek kennen ze hier niet.
Bij verkoop binnen 2 jaar na inschrijving in de gemeente, moet er inkomstenbelasting betaald worden over de winst. Dat gaat via de jaarlijkse aanslag. Betreft het een tweede huis (vakantiehuis), dan geldt zelfs een termijn van 10 jaar (over regeltjes gesproken).

Tot slot

Bij zowel huren als kopen blijft dus het devies: bereid je goed voor en blijf tijdens het hele proces goed opletten.